一、珠海市西区概况

（一）地域范围

根据《珠海市城市总体规划（2001-2020年）》（2015年修订），珠海市城市空间结构规划主要分为三大板块：

①东部城区：包含香洲中心区、唐家湾、南湾；

②横琴新区：主要指横琴岛区域；

③西部城区：地域范围囊括斗门区、金湾区。

图1 珠海城市空间结构

（二）珠海市西区主要交通道路

城市工业的发展，有赖于城市基础设施的配套建设，其中道路交通对大多数工业的发展起着至关重要的先导因素，正所谓 “路通，财通” 。珠海西区的工业园区，大多沿着城市主干道而兴建。

珠海市西区东西走向的主干道主要为（由北往南）：西部沿海高速、珠峰大道、珠海大道、机场西路。

珠海市西区南北走向的主干道主要为（由西往东）：高栏港高速、珠港大道、机场高速、江珠高速。

图2 珠海城市西区主要交通道路示意图

二 、斗门区工业物业情况

（一）斗门区概况

珠海市斗门区地处珠江三角洲西南端，东临中山市，南与本市金湾区相连，西面和北面与江门市接壤。全区总面积674.8平方千米，下辖5个镇。

斗门区下辖区域：

■镇：井岸镇、白蕉镇、斗门镇、乾务镇、莲洲镇。

其中主要工业园：龙山工业园（斗门镇）、富山工业园（乾务镇）、新青工业园（井岸镇）、白蕉科技产业园（白蕉镇）

（二）现场调查区域

（三）调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例；

2、通过珠海市国土资源与土地房产信息网收集调查案例所在区域近两年出让工业用地的成交价格，对各区域的一手成交价格进行横向比较。

（四）调查结果

1、各工业园区情况：

1)龙山工业园

位于斗门区黄杨大道西段南北两侧，斗门区市中心以西。园区总面积15平方公里。园区主要以电子、轻工、轻纺、陶瓷等产业群主类。经调查，园区内厂房成新度较高，出租以标准厂房为主，周边公共配套设施欠缺，租金一般集中于10-15元/平方米。珠海格力电器龙山电机分公司于2003年落户龙山工业园，其厂房规模具大，占据龙山工业园首期开发大面积。

2)富山工业园

位于珠海市西部沿海区域，主要分布在广珠铁路西侧，珠峰大道北侧。于2009年3月2日挂牌成立，园区总规划用地面积为151.59平方公里，其中陆地面积为101.43平方公里，崖门水道面积为50.16平方公里，可供连片开发面积55平方公里。园区重点发展电子信息产业集群、家用电器产业集群和临港先进制造业。富山工业园里的厂房规模大，道路广阔，厂房多为自建自用，少部分出租，租金约10-12元/平方米，商业配套主要集中于村镇和企业兴建的工人居住区周围，生活配套服务设施的建设相对滞后。工业区享受珠海市有关职能部门授予的审批权，实行"一个窗口对外，一站式管理，一条龙服务"的高效运作模式，以最快的速度办理完各种投资手续，使各个投资项目尽快产生经济效益。

3)新青工业园

位于珠海市斗门珠峰工业走廊两旁，总面积6万平方米。于1999年成立，以伟创力为龙头的电子信息产业，其中90%以上的企业为电子信息产业及相关配套企业。2012年，园区成功引进惠普智慧城市项目、帝欧希数字光学科技（珠海）有限公司等世界500强企业。经过过去10多年的开发建设，目前新青工业园已经发展成为以电子信息产业为龙头，产业链条完整，产业特色鲜明的成熟工业园区。园区内配套设施十分完善，有星级酒店、大型超市、购物商场、学校、医院、文化中心广场、多个大型商住楼盘，及周边农民新村为员工提供3万多套单身公寓等。新青科技园因配套设施完善、地理位置佳、园区成熟等因素，区内厂房租金较其它工业园高，租金14-16元/平方米。

4)白蕉科技产业园

位于珠海大西区的中心腹地畔，成立于1999年3月，原规划用地面积2.86平方公里，新开发用地面积2.14平方公里（白蕉科技园东片区）。自2012年11月份开始，白蕉科技工业园正式合并到新青科技工业园，作为新青科技工业园的东部片区。产业主要有制衣、电子、化工、包装材料、金属制品等。

白蕉科技产业园规模较小，厂房较旧，厂企规模较小，园区空地较少，属于成熟的工业园区，近白蕉镇中心，周边有较多楼盘，配套成熟，租金约10-16元/平方米。

2、主要出租厂房类型：

标准厂房：具有行业通用性，楼层一般不超4层，首层层高一般为4-6米，2层以上层高为2.8-4米，多为钢筋混凝土框架结构。

3、斗门区工业地近年成交价格。

①经调查，龙山工业园、新青工业园、白蕉科技工业园的工业用地纯土地交易租赁较少，一般多为本地生意伙伴间互相介绍买卖，鲜有中介放盘。

②近年来斗门区富山工业园有较多工业地一手出让，一手成交价为252-328元/平方米，土地级别均为五级，情况如下：

序号

地址

宗地面积（万平方米）

土地用途

成交总价

（万元）

成交单价

（元/m2）

成交日期

1

珠海市富山工业园雷珠北片区七星大道南

20.8

工业用地

5262.4

253

2014-12-2

2

珠海市富山工业园三村片区富山十路北

3.357863

工业用地

899.9073

268

2014-12-1

3

珠海市富山工业园起步区高栏港高速西

6.721503

工业用地

1734.1478

258

2014-12-1

4

珠海市富山工业园三村片区富山十路北

1.733852

工业用地

537.4941

310

2014-6-18

5

珠海市富山工业园三村片区高栏港高速东

1.615383

工业用地

445.8457

276

2014-6-18

6

珠海市富山工业园三村片区富山十路北

1.733852

工业用地

537.4941

310

2014-6-18

7

珠海市富山工业园起步区高栏港高速东侧

0.946203

工业用地

310.3547

328

2014-2-28

8

珠海市富山工业园富山片区

1.276363

工业用地

321.6436

252

2014-1-27

9

珠海市富山工业园三村片区内七星大道北侧

1.246711

工业用地

314.1711

252

2013-10-23

10

珠海市富山工业园龙山片区连港大道东、龙山二路南

1.368783

工业用地

344.9334

252

2013-10-23

11

珠海市富山工业园富山片区工业大道西侧

10.558251

工业用地

2660.6792

252

2013-9-29

12

珠海市富山工业园富山片区

8

工业用地

2016

252

2013-9-29

13

珠海市富山工业园雷蛛北片区七星大道北侧

26.666667

工业用地

6720

252

2013-7-8

14

珠海市富山工业园起步区高栏港高速东侧

0.247042

工业用地

62.2546

252

2013-6-10

15

珠海市富山工业园起步区高栏港高速东侧

2

工业用地

504

252

2013-6-10

16

珠海市富山工业园起步区富山大道北、高栏港高速东侧

1.209503

工业用地

304.7947

252

2013-6-10

17

珠海市富山工业园起步区富山大道北、高栏港高速东侧

6.700166

工业用地

1688.4419

252

2013-6-10

18

珠海市富山工业园富山片区高栏港高速东侧

1.365183

工业用地

344.026

252

2013-3-4

19

珠海市斗门区新青科技工业园新青二路南

1.564108

工业用地

394.1552

252

2013-1-16

20

珠海市富山工业园富山片区高栏港高速东侧

8.554228

工业用地

2155.6654

252

2013-1-16

三 金湾区工业物业情况

（一）金湾区概况

珠海市金湾区地处珠海市西南部，东临香港、澳门，南临著名的大西国际水道，西与江门隔江相望。陆地面积190.3平方公里（三灶镇96平方公里、红旗镇94.3平方公里）。下辖4个镇。

金湾区下辖区域：

■镇：三灶镇、红旗镇、平沙镇、南水镇。

其中主要工业园区：高栏港工业区、三灶工业区、平沙工业区

（二）现场调查区域

（三）调查方法

1、通过当地工业地产中介、业主，现场勘查市场案例；

2、通过珠海市国土资源与土地房产信息网收集调查案例所在区域近两年出让工业用地的成交价格，对各区域的一手成交价格进行横向比较。

（四）调查结果

1、金湾区工业物业可划分为两种类型：

①标准厂房：具有行业通用性，楼层一般不超4层，首层层高一般为4-6米，2层以上层高为2.8-4米，多为钢筋混凝土框架结构；

②简易厂房：一般只有首层，层高4-8米不等，层高根据行业需要而定，四墙不一定到顶，大跨度，铁皮屋顶，多采用钢结构。

2、金湾区的工业物业租赁案例较多，标准厂房租赁价格集中为10-15元/平方米·月，简易厂房的租赁价格集中为7-10元/平方米·月。

3、金湾区工业物业其他市场行情。

①带货梯的标准厂房各楼层租赁价格差异不大，楼层价值分配系数，二层约为首层的0.8，从第二层开始，楼层每上升一层，租金单价减少1元。若无货梯，楼层价格差异较大，二层约为首层的0.5-0.6，从第二层开始，楼层每上升一层，租金单价减少3-5元不等。标准厂房不带货梯的一般不超4层，超过4层的视为“超集约”物业，不适宜工业生产，但可作为办公。

4、土地一级市场

序号

地址

宗地面积（万平方米）

土地用途

成交总价

（万元）

成交单价

（元/m2）

成交日期

1

金湾区三灶镇定家湾南片、机场西路西侧

9.744527

工业物业

3274.1611

336

2015-2-27

2

金湾区珠海大道北侧、双林片

1.375297

工业物业

462.0998

336

2015-1-26

3

珠海市金湾区红旗镇双林片

2.218286

工业物业

745.3441

336

2015-1-26

4

珠海金湾区红旗镇珠海大道以北

1

工业物业

336

336

2015-1-12

5

珠海市金湾区红旗镇红灯片区机场北路以西

0.555821

工业物业

186.7559

336

2015-1-12

6

金湾区红旗镇红灯片区珠海大道以北侧

1.259483

工业物业

423.1863

336

2015-1-12

7

珠海高栏港经济区装备制造区电厂路西侧

8.580827

工业物业

4118.797

480

2014-12-31

8

珠海市高栏港经济区精细化工区南化一路东北侧

1.3913

工业物业

667.824

480

2014-12-17

9

珠海市平沙镇连湾工业片区珠海大道东南侧

0.422166

工业物业

202.6397

480

2014-12-17

10

珠海市平沙镇连湾工业片区海棠路东侧

5.459261

工业物业

2620.4453

480

2014-12-2

11

珠海市平沙镇连湾工业片区呈恒路西侧

2.867451

工业物业

1376.3765

480

2014-8-14

12

珠海市平沙镇连湾工业片区海棠路东侧

5.253186

工业物业

2521.5293

480

2014-8-6

13

珠海市平沙镇沙美工业片区紫园西路西北侧

3.508169

工业物业

1683.9211

480

2014-8-6

14

珠海市高栏港经济区装备制造区（南区）海工一路东北侧

25

工业物业

12000

480

2014-8-6

15

珠海市金湾区三灶镇金海岸大道南侧

0.5834

工业物业

196.0224

336

2014-7-1

16

珠海市金湾区三灶定家湾工业区南片、机场西路西侧

6.83415

工业物业

2296.2744

336

2014-6-16

17

金湾区三灶镇定家湾工业区南片、机场西路西侧

13.29683

工业物业

4467.7349

336

2014-6-10

18

金湾区三灶镇定家湾工业区南片、机场西路西侧

11.24616

工业物业

3778.7098

336

2014-6-10

19

金湾区三灶镇定家湾工业园区

1.454557

工业物业

488.7312

336

2014-6-3

20

珠海市金湾区三灶镇金海中路南侧、中航通飞西侧

3.20004

工业物业

1075.2134

336

2014-6-2

5、二手放盘案例

2014年-2015年金湾工业用地二手放盘案例

序号

地址

面积（㎡）

土地性质

单价（元/m2）

总价（万元）

宗地现状

放盘时间及交易状况

1

三灶镇

30,000

国有

360

108

空地，三通一平

2014年，未成交

2

三灶镇

40,000

国有

428

1,800

空地，五通一平

2014年，未成交

3

三灶镇

48,386

国有

300

1,694

空地，三通一平

2014年，未成交

4

三灶镇青湾北路

20,000

国有

714

1,428

空地，五通一平，建有厂房

2012年，已成交

6、工业园状况分析

①高栏港工业园

位于珠海市西南端、黄茅海东岸、珠江鸡啼门至虎跳门出海口之间，最南端泊位距离国际主航道仅1海里。开发总面积380平方公里，由珠海港（高栏港）和南水平沙俩镇组成。园区规模大，产业主要以石油、化工、工程装备为主，分四大工业基地，园区管理规范，工业物业多为主用，建筑物成新率高，厂房多为特殊工艺厂房，一手成交价工业地480元/平方米，仓储用地576元/平方米。

②平沙工业园

东临鸡啼门、西涉崖门、南面黄茅海、北邻斗门。总面积15平方公里。区内现有工业企业100多家，涉及游艇、建材、食品、电子、电器、机械、制衣、塑料、五金等产业。游艇制造和新型建材等是区内已经成型的主要产业。区内厂房多为大跨度一层的厂房。一手成交价工业地480元/平方米。

③三灶工业园

位于珠海西区机场西路南侧，位于珠海市金湾区内，依山靠海，距珠海机场8公里，与珠海港隔海相望。按照园区整合、旧区更新、提升工业效益的布局思路，形成五大工业片区。三灶科技园区：规划主要功能为电子、家电、医药。琴石工业园区：规划主要功能为电子、家电、医药工业。生物医药产业园区：占地2.1平方公里，规划主要功能为生物医药、医疗器械。青湾新能源产业园区：占地面积4.9平方公里，规划功能主要为新能源产业、精密制造。定家湾工业区：规划功能主要为电子、精密制造等与航空产业配套工业。五大工业片区中，三灶科技园区厂房建筑物陈旧，其它四个工业园厂房建筑物较新。三灶工业园的工业物业厂房一般为标准工业厂房，但其空置率较其它工业园高，一手成交价工业地336元/平方米。

四、 总结

目前我国工业用地一般是政府低成本供地，普遍以低于征地、拆迁和配套的成本向用地者协议供应。这是由于相对住宅用地的出让收益在一次性取得后就不再发生，兴建工业产房可以对当地的经济和就业起到持续拉动作用，而且各地政府在工业用地出让上都会有相关优惠政策。再者工业房地产因为其开发专业性及针对性强，具有一定行业门槛，而且工业房地产很少存在住宅和商业地产中经常出现的投机炒作现象，因此，与其他用途土地相比，工业用地价格指数相对平稳。

各区域的工业物业情况如下：

1、斗门区的龙山工业园、新青工业园、白蕉科技工业园是珠海市较成熟的工业园区，一手与二手纯土地成交较少，但工业厂房租赁较活跃，价差较小约10-16元/平方米，租赁价格差异是受个别影响因素如建筑成新度、建筑结构、工业配套设施设备（厂房用电、厂房货梯、员工住宿、货车回转场地、配套仓库等）。

2、斗门区的富山工业园是斗门区工业地供给地最多的地方，一级土地出让市场挂牌出让价格，多集中于252-328元/平方米，工业地价格差异小。

3、金湾区的工业园，因受其地理位置、园区产业类型、区内配套设施等因素影响，其各个工业园成交情况不一。高栏港工业区一级土地出让市场挂牌出让价格工业地480元/平方米，仓储地576元/平方米；平沙工业园一级土地出让市场挂牌出让价格480元/平方米；三灶工业园一级土地出让市场挂牌出让价格336元/平方米。

4、经查询土地出让网站与广东省土地资料转让网，珠海西区工业地的一级土地出让市场挂牌出让价格，多集中于250-580元/平方米，与同区域工业用地二级转让市场价格差异较小。(国策中山分公司 廖燕勤)